Qué cambiaría para inquilinos y dueños con el proyecto que tuvo media sanción en la Cámara alta
Tras un intenso debate, el Senado le dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada que busca introducir nuevas reglas para la acción de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa apunta a agilizar el proceso judicial y a redefinir derechos y obligaciones de propietarios y ocupantes.
El texto, que debe ser aprobado por la Cámara de Diputados para tener fuerza de ley, propone que toda acción de desalojo se tramite mediante un juicio sumarísimo. Esto significa un procedimiento más rápido respecto de la vía tradicional. Además, amplía la legitimación activa: cualquier sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado podrá iniciar la acción, sin importar la naturaleza jurídica de su vínculo con el inmueble. De esta forma, no solo los propietarios podrán demandar, sino también quienes acrediten un interés afectado por ocupaciones indebidas.
“Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida y otorgar para ello un plazo que no debe ser inferior a DIEZ (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, con especificación del lugar de pago”, especifica el capítulo dedicado a esta temática.
Seguido a ello, se agrega que “el diligenciamiento de la notificación podrá ser dirigido al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea éste real o electrónico, se tiene por válido aún si el locatario se negara a recibir la notificación o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a él”.
Y continúa: “Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario”.
Al mismo tiempo, el documento subraya que “en caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba las llaves del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de aquellas, en cuyo caso los gastos y costas están a cargo del locador”.
“En ningún caso se adeudan alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los DIEZ (10) días hábiles siguientes a tal notificación, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de las llaves si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”, sostiene.
Uno de los ejes del proyecto reside en la posibilidad de obtener la entrega inmediata del inmueble en casos de ocupación precaria o intrusión. El artículo 680 BIS detalla que, si el derecho invocado resulta verosímil, “el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria”.
Al mismo tiempo, se introduce la obligación de realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas en casos de cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto de la propiedad. El magistrado deberá constatar la identidad de los ocupantes con nombre, nacionalidad y documento, con la presencia del Defensor Oficial.
Otra novedad relevante es la protección de individuos vulnerables durante el desalojo. El texto exige la intervención de organismos de protección y del Ministerio Público Tutelar cuando haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En este caso, el juez deberá otorgar un plazo de hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria. Además, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor sea inequívoco y no existan terceros de buena fe, pudiendo el magistrado exigir una fianza para garantizar eventuales daños.
En relación a las notificaciones, el proyecto dispone que, si no hay domicilio especial, la demanda podrá notificarse en el inmueble objeto del desalojo o en el domicilio electrónico constituido. En efecto, el artículo 683 del proyecto faculta al notificador a identificar por cualquier medio el inmueble a desalojar, incluso con fotografías, y a solicitar el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario. Asimismo, el notificador deberá identificar a los ocupantes, preguntar por su relación con el demandado y dejar constancia de estos datos.
El artículo 684, en tanto, establece que la notificación en el inmueble debe hacerse saber a todos los presentes —incluso si no fueron denunciados— y que la sentencia producirá efectos contra todos los ocupantes, presentes o ausentes. Quien notifique podrá requerir fuerza pública, allanar domicilios y exigir documentos de identidad. El incumplimiento de estos procedimientos constituirá una falta grave.
Respecto a causales de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, se habilita al actor a obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siempre que el procedimiento y plazo se hayan pactado. Si se descubre que el actor ocultó datos relevantes, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler, a favor de la contraparte.
Por otro lado, se introducen precisiones sobre el mandamiento de lanzamiento, autorizando al oficial de justicia a requerir el uso de la fuerza pública, allanar domicilios y designar depositario para los bienes muebles hallados.
El proyecto también suma el artículo 1222 al Código Civil y Comercial, que exige una intimación fehaciente previa al desalojo por falta de pago en viviendas. El locador deberá intimar al pago con un plazo no menor a diez días corridos, especificando el lugar de pago. Solo tras el vencimiento de ese plazo podrá iniciar la acción de desalojo por el trámite más breve previsto en la ley. Si el locatario ofrece devolver las llaves y el locador se niega, el inquilino podrá consignarlas judicialmente, liberándose de toda obligación a partir de la notificación.